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Was ist bei der verbilligten Überlassung einer Wohnung (z.B. an Angehörige) zu beachten?

I. Rechtslage bis Veranlagungszeitraum 2011

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 5. November 2002 (IX R 48/01, BStBl II 2003 S. 646) entschieden, dass ein unbeschränkter Abzug von Werbungskosten bei der verbillgten Überlassung einer Wohnung nur noch möglich ist, wenn die vereinbarte Miete mindestens 75% der Marktmiete beträgt.

Bei einer Marktmiete zwischen 56 und 75 % muss ermittelt werden, ob über einen Zeitraum von 30 Kalenderjahren aus der verbilligten Vermietung insgesamt ein Totalüberschuss erzielt werden kann. Nur dann kann der volle Werbungskostenabzug anerkannt werden. Errechnet sich ein insgesamt negatives Gesamtergebnis, muss der Werbungskostenabzug im Umfang der Verbilligung gekürzt werden.

Einzelheiten entnehmen Sie bitte der Übersicht:

Bisher Ab 2004 Steuerliche Folgen
Vereinbarte Miete (Kaltmiete zzgl. Umlagen) beträgt mindestens 50% der ortsüblichen Miete zzgl. umlagefähiger Nebenkosten ... mindestens 75% ...

oder


... zwischen 56 und 75% ...

und

Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten für einen Prognosezeitraum von 30 Jahren


grundsätzlich voller Werbungskostenabzug
... weniger als 50% ...
... zwischen 56 und 75% ...

und

ein negatives Gesamtergebnis für den Prognosezeitraum


oder

... weniger als 56% ...
grundsätzlich anteiliger Werbungskostenabzug im Verhältnis der verbilligten Überlassung zur ortsüblichen Miete.

Die Höhe der ortsüblichen Marktmiete kann im allgemeinen mit Hilfe der regionalen Mietspiegel, die von großen Städten und Gemeinden, Gutachterausschüssen oder Wohnungsvermittlern aufgestellt werden und über das Internet einsehbar sind, ermittelt werden.

Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite des Niedersächsischen Finanzministeriums.


II. Rechtslage ab Veranlagungszeitraum 2012

Mit dem Steuervereinfachungsgesetz 2011 (BGBl 2011 I S. 2131) wurden an der Gesetzesvorschrift des § 21 Abs. 2 EStG zwei Änderungen vorgenommen. Erstens wurde die Grenze von 56% auf 66% erhöht und zweitens wurde ein Satz 2 mit folgendem Wortlaut eingefügt:

„Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.”


Danach gilt nun Folgendes:

  • In den Fällen einer verbilligten Vermietung von Wohnraum von weniger als 66% der ortsüblichen Miete ist danach ohne Prüfung einer Totalüberschussprognose generell eine Aufteilung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil vorzunehmen.
  • Bei Erreichen der Grenze von 66% ist nach dem neuen Satz 2 Vollentgeltlichkeit anzunehmen und ein ungekürzter Werbungskostenabzug zuzulassen. Die bislang vorzunehmende Totalüberschussprognoseprüfung entfällt.

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